O registro da incorporação imobiliária está regular?

A procura por condomínios fechados é constante. Isso porque as pessoas estão cada vez mais à procura de maior segurança para a moradia de sua família.

E uma das formas de adquirir o imóvel é comprando ainda em fase de construção, ou seja, na planta. O que só é possível através do registro da incorporação imobiliária onde o construtor está regular com sua documentação e terá autorização para realizar essa venda.

Para que serve o registro da incorporação?

O registro de incorporação é o meio pela qual o incorporador terá autorização para vender as unidades imobiliárias na planta.

¨Art. 28. (...)
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.¨ (grifos nossos)

Além de autorizar a venda de unidades imobiliárias em fase de construção o registro da incorporação imobiliária vem como meio de regularizar a situação do imóvel uma vez que este irá mudar a sua situação jurídica com a construção de um empreendimento.

E podemos pensar nessa regularização em dois momentos:

1º: Verifica-se se a situação do terreno está regular, como por exemplo, proprietário, dimensões, entre outras.

Caso a cadeia desse imóvel e suas informações não estejam regularizados, será necessário realizar o procedimento de regularização das informações na matrícula do imóvel para só depois realizar o registro da incorporação.

2º: O terreno deixa de ser só um terreno e irá se transformar em um empreendimento com normas e regras.

Solicitar o registro de uma incorporação imobiliária vai além da autorização para venda de unidades imobiliárias futuras.

Como realizar esse registro.

O registro da incorporação imobiliária acontece na matrícula do imóvel, que no futuro será denominada de ¨matrícula mãe”, quando ocorrer a abertura das matrículas das unidades imobiliárias autônomas.

O proprietário do imóvel, após a aprovação do projeto na prefeitura municipal, deverá solicitar o registro da incorporação no cartório de registro de imóveis competente e junto aa requerimento terá que entregar um rol de documentação extenso descrito no art. 32 da lei 4.591/64 (lei que dispõe sobre incorporações imobiliárias).

É essencial sempre verificar a matrícula do imóvel antes da negociação para realização da incorporação, pois poderá haver necessidade de algum tipo de regularização antes de efetivar o registro da incorporação. Posso citar como exemplo a descrição da metragem do imóvel com sua devida angulação.

Desta forma, pode ser necessário regularizar o terreno antes de ocorrer o registro da incorporação. Por isso, analisar a matrícula do imóvel SEMPRE será fundamental.

Como consultar esse registro quando quiser adquirir uma unidade imobiliária autônoma.

Quando o incorporador resolve construir um empreendimento e vender suas unidades imobiliárias ainda na planta, ele tem por obrigação informar o número do registro, bem como o cartório competente em todas as suas publicidades.

¨Art. 32 da Lei 4.591/64
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".¨ (grifos nossos)

Se não houver essa informação disponibilidade nos meios de publicidade, o futuro adquirente poderá solicitar essa informação junto ao incorporador.

A partir dessa informação, o futuro adquirente poderá certificar essa informação junto ao cartório de registro de imóvel competente, solicitando a matrícula do imóvel onde constará o registro da incorporação.

Certificar o registro da incorporação é um passo muito importante a ser verificado na aquisição de um imóvel na planta.

Conclusão:

Podemos concluir que o registro da incorporação é essencial para a regularização do futuro empreendimento, bem como, traz segurança jurídica para os adquirentes e para o incorporador que não estará cometendo crime contra a economia popular.

Isso porque, o incorporador estará cometendo crime contra a economia popular caso aliene unidades imobiliárias na planta sem o registro da incorporação imobiliária, tendo como pena, reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Conteúdo criado por Déborah Zatti, advogada atuante no Direito Imobiliário. Sócia do escritório S.Maia&Zatti Advogados.